퇴거보상비 세금 신고 방법 법적 효력 3분 총정리 (+사례 포함)

By씨리얼
임대차2법 퇴거보상비 실태

최근 임대차2법 시행 이후, 집주인이 세입자를 내보내려면 엄청난 비용을 감수해야 하는 상황이 벌어지고 있습니다. 5천만원, 심지어 1억원대 퇴거보상비를 주고받는 사례가 속속 나오면서 “이게 합법인가요?”, “세금은 얼마나 나오나요?”라는 질문이 쏟아지고 있죠.

퇴거보상비(퇴거위로금)는 임대인과 임차인이 합의하에 주고받는 금액으로 법적으로 유효합니다. 다만 임차인이 받은 금액은 기타소득으로 분류되어 최대 38.5%의 세금이 부과될 수 있으며, 임대인은 양도소득세 계산 시 필요경비로 인정받을 수 있습니다.

퇴거보상비란 무엇인가

퇴거보상비는 임대차계약 기간 중 또는 갱신 시점에 임대인이 임차인에게 자발적 퇴거를 유도하기 위해 지급하는 금액입니다. 법률상 정식 명칭은 아니지만, 실무에서는 ‘퇴거위로금’, ‘명도위로금’, ‘이주비’ 등으로 불립니다.

계약갱신청구권(임대차2법) 도입 후 세입자가 최대 4년까지 거주할 수 있게 되면서, 집을 팔거나 실거주하려는 집주인들이 세입자를 내보내기 위해 거액의 보상금을 제안하는 경우가 급증했습니다. 2026년 1월 기준, 서울 강남권에서는 평균 3천만원에서 5천만원대 보상금이 오가는 것으로 확인됩니다.

퇴거보상비는 쌍방 합의가 전제되므로, 강요나 협박이 없다면
법적으로 전혀 문제가 없습니다.

법적 효력은 어떻게 되나

퇴거보상비 합법성 세금 문제

합의 계약의 법적 성격

퇴거보상비 지급 합의는 민법상 ‘유효한 계약’입니다. 임대인과 임차인이 자유의사로 합의했다면, 서면으로 작성한 퇴거합의서는 법적 구속력을 갖습니다.

만약 합의서 작성 후 임차인이 퇴거하지 않거나, 임대인이 보상금을 주지 않으면 상대방은 민사소송을 통해 이행을 강제할 수 있습니다. 실제로 2025년 서울중앙지법에서는 퇴거합의서에 따라 임차인에게 명도 의무를 인정한 판례가 있습니다.

계약갱신청구권과의 관계

계약갱신청구권은 임차인의 법적 권리이지만, 임차인 스스로 포기할 수 있습니다. 퇴거보상비를 받고 갱신청구권을 포기하는 것은 ‘권리의 처분’으로 합법입니다.

다만 임대인이 거짓 사유로 갱신거절을 하고 나중에 들통난 경우, 임차인은 손해배상을 청구할 수 있습니다. 예를 들어 “직접 살겠다”며 세입자를 내보낸 뒤 바로 매매에 나선다면, 임차인은 계약갱신청구권 침해로 손해배상 소송을 제기할 수 있습니다.

퇴거보상비 세금은 얼마나 나올까

👉 임차인이 받을 때: 기타소득세

퇴거보상비를 받은 임차인은 해당 금액을 ‘기타소득’으로 신고해야 합니다. 국세청은 퇴거위로금을 일시적·우발적 소득으로 분류하며, 다음과 같이 과세합니다.

  • 필요경비 60% 공제 후 과세: 예를 들어 3천만원을 받았다면, 1,200만원(40%)에 대해서만 과세
  • 세율: 지방소득세 포함 최대 38.5% (기타소득세 22% + 지방세 2.2% + 종합소득 합산 시 추가)
  • 실제 세금: 3천만원 기준 약 462만원 (단순 분리과세 시)

만약 다른 소득과 합산하여 종합소득세로 신고한다면, 소득구간에 따라 세율이 더 높아질 수 있습니다. 연소득이 높은 사람은 분리과세를 선택하는 것이 유리합니다.

👉 임대인이 줄 때: 양도소득세 필요경비

집주인 입장에서 퇴거보상비는 ‘집을 팔기 위한 비용’으로 인정받을 수 있습니다. 양도소득세 계산 시 필요경비에 포함되므로, 양도차익이 줄어들어 세금 부담이 감소합니다.

예를 들어 5억원에 산 집을 8억원에 팔면서 퇴거보상비 5천만원을 줬다면, 양도차익은 3억원이 아닌 2억 5천만원으로 계산됩니다. 이 경우 세금 절감 효과가 상당합니다.

단, 퇴거합의서와 입금 내역 등 증빙자료를 반드시 보관해야 합니다.

퇴거보상비 받을 때 주의사항

계약서 반드시 작성하기

구두 합의만 하고 돈을 받으면, 나중에 “그냥 준 돈”이라며 세금 폭탄을 맞을 수 있습니다. 퇴거합의서에는 다음 내용이 반드시 포함되어야 합니다.

  • 퇴거 일자 및 명도 조건
  • 보상금 금액 및 지급 방식
  • 계약갱신청구권 포기 의사 명시
  • 향후 민사상 이의제기 불가 조항

합의서는 쌍방이 서명·날인하고, 각자 1부씩 보관합니다.

세금 신고 누락 시 가산세

퇴거보상비를 받고 신고하지 않으면, 국세청이 임대인의 필요경비 신고 내역을 통해 적발할 수 있습니다. 무신고 가산세는 최대 40%까지 부과되므로, 받은 다음 해 5월 종합소득세 신고 기간에 반드시 신고해야 합니다.

불법적 요소는 없는가

퇴거보상비 자체는 합법이지만, 다음 경우는 불법입니다.

  • 강요 및 협박: 임대인이 임차인을 위협하여 억지로 퇴거시키는 행위
  • 사기적 계약: 거짓 사유로 갱신거절 후 즉시 재임대하는 경우
  • 세금 탈루 공모: 보상비를 과소 신고하거나 계약서를 허위 작성하는 행위

이 경우 형사처벌 대상이 될 수 있으며, 임차인은 합의를 무효화하고 손해배상을 청구할 수 있습니다.

실전 사례로 보는 퇴거보상비

사례 1: 강남구 아파트, 보상금 5천만원

A씨는 2024년 전세 2년 계약을 체결했으나, 2025년 집주인으로부터 “아들이 결혼하며 실거주하겠다”는 요청을 받았습니다. 집주인은 퇴거보상비 5천만원을 제안했고, A씨는 이를 수락했습니다.

A씨는 2026년 5월 종합소득세 신고 시 기타소득 5천만원을 신고했으며, 필요경비 60% 공제 후 약 770만원의 세금을 납부했습니다. 집주인은 아파트 매도 시 퇴거보상비를 필요경비로 인정받아 양도세 약 1,500만원을 절감했습니다.

사례 2: 재건축 지역, 보상금 1억원

B씨는 재건축 예정 지역 빌라에 거주 중이었으나, 조합으로부터 명도 요청을 받았습니다. 조합은 이주비 명목으로 1억원을 제안했고, B씨는 6개월 내 퇴거 조건으로 합의했습니다.

B씨는 종합소득세 신고 시 다른 소득과 합산하지 않고 분리과세를 선택하여, 세금 부담을 최소화했습니다.

자주 묻는 질문 (FAQ)

Q1. 퇴거보상비를 받으면 무조건 세금을 내야 하나요?
네, 기타소득으로 분류되어 반드시 신고해야 합니다. 필요경비 60%를 공제한 후 과세됩니다.

Q2. 계약서 없이 현금으로 받아도 문제없나요?
법적으로는 가능하지만, 입증 책임이 약해져 나중에 분쟁이 생길 수 있습니다. 반드시 서면 계약서를 작성하세요.

Q3. 집주인이 거짓말로 퇴거시키면 어떻게 하나요?
실거주 의사 없이 갱신거절한 경우, 손해배상 소송이 가능합니다. 실제 판례에서 임차인이 승소한 사례가 다수 있습니다.

Q4. 퇴거보상비를 거부하면 어떻게 되나요?
계약갱신청구권이 있다면 최대 4년까지 거주할 수 있습니다. 집주인은 법정 사유 없이 강제 퇴거시킬 수 없습니다.

Q5. 세금 신고는 언제 하나요?
퇴거보상비를 받은 다음 해 5월 1일~31일 종합소득세 신고 기간에 신고합니다.

Q6. 보상금을 나눠서 받으면 세금이 줄어드나요?
아니요, 같은 사유로 여러 번 받으면 합산하여 과세됩니다.

Q7. 퇴거 후 집주인이 약속을 안 지키면?
퇴거합의서를 근거로 민사소송을 제기할 수 있으며, 보상금 지급을 강제할 수 있습니다.

퇴거보상비는 임대차 분쟁을 원만하게 해결하는 하나의 방법입니다. 법적으로 문제가 없지만, 세금 문제와 계약서 작성은 반드시 챙겨야 합니다. 특히 고액 보상금을 주고받을 때는 전문가 상담을 받는 것이 안전합니다.

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참고자료

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